公积金为何贷不到最高额度？

        每年六七月份，各城市会调整住房公积金缴存上限，以及职工住房公积金缴存基数，一般缴存基数取决于其上一年的平均工资，调整缴存基数的直接影响就是每月入账到公积金账户上的额度，进而影响到以后的贷款额度。

        实际上提取公积金付房租的年轻人不在少数，他们的初衷很简单，就是为了缓解租房压力，不过没想到账户余额还会影响贷款额度。

        然而并不是所有城市的贷款额度都跟余额有关系，由于公积金政策差异比较明显，总的来说影响贷款额度的因素有贷款限额、账户余额、月缴存基数、月缴存额、建筑面积、以及首付比例。

1、贷款限额

        这个应该很好理解，每个城市都设立了贷款限额，夫妻和个人的也会有差异，比如深圳夫妻申请限额为90万，个人为50万。另外各城市会根据市场情况调整限额，今年整体信贷政策收紧，有城市降低了限额。

2、账户余额

        有的城市会把账户余额作为计算贷款额度的因素，比如深圳，贷款额度计算公式为贷款额度=公积金账户余额X14倍，各地计算公式有差异，具体要咨询当地公积金中心。

3、缴存基数

        有城市规定公积金贷款月供本息合计不能超过缴存基数的50%，比如深圳：房贷月供本息合计≤缴存基数X50%（按等额本息计算）。如果夫妻共同还贷，则房贷月供本息合计≤（主贷人缴存基数+次贷人缴存基数）X50%。

4、月缴存额

        有的城市以月收入、月缴存额作为贷款额度评估标准。

        比如北京：可贷额度=（家庭月收入-北京市基本生活费标准）/申请贷款年限的每万元贷款月均还款额

        其中，月收入=个人住房公积金月缴存额÷住房公积金缴存比例

        假如月缴存额为2000元，缴存比例12%，贷款20年，北京市基本生活费标准为1323元，每万元贷款月均还款额为56.72

        月收入=2000/12%=16667元

        贷款额度=（16667-1323）/56.72=270.52元，取限额120万，贷款额度为120万元

        （缴存比例、每万元贷款月均还款额、北京市基本生活费标准数据来源于北京住房公积金管理中心）

5、建筑面积

        有的城市会以建筑面积作为贷款额度评估标准，比如北京：

        套型建筑面积≤90平方米的首套房，房贷限额120万

        套型建筑面积>90平方米的住房，房贷限额80万

6、首付比例

        公积金贷款额度受房贷首付比例、房屋评估总价的影响，贷款额度≤房屋评估价-首付

        比如一套200万的房子，首付20%，贷款额度≤200-40=160万，假设限额是100万，那么贷款额度不能超过限额，即只能贷100万。

        这么看来，各地计算公积金贷款额度的公式不尽相同，影响额度的因素差异性也比较明显，购房人在使用公积金的时候要弄清楚当地的政策，免得影响贷款额度。

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